物业观察 | 保利西子湾:强大的楼市竞争力背后离不开他们的付出

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最近两‘liang’年,上海逐渐加强了对于城市总体规划 (2016-2040)的五大新城――青浦新城、嘉定新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城。

2021年6月21日,上海市政府举行新闻发布会,介绍《松江新城“十四五”规划建设行动方案》(下称《建设方案》)相关情况。

“松江新城将对标独立的综合性节点城市定位,打造科创之城、枢纽之城、数字之城、人文之城、生态之城。”松江区委书记程向民表示,到2025年,松江新城常住人口将达到95万,规上工业产值年均增长8%,研发(R&D)投入强度达到5%,工固投年均增长率20%,高新技术企业达到3200家,基本建成具有国际影响力的科创走廊和重要科技创新策源地,基本形成独立的长三角综合性节点城市功能和地位。

《建设方案》显示,松江新城将坚持高标准规划。程向民《min》介绍称,松江新城将增创“一廊一轴两核”空间发展优势。一廊即长三角G60科创走廊;一轴即城乡统筹发展轴;两核其一是“松江枢纽”核心功能区,其二是“双城融合”核心功能区。

其中松江大学城板块作为核心功能区现阶段发展最好的区域,一直都是松江片区购房者主要的买房区域。

在松江大学城板块,保利西子湾,无论是挂牌量还是成交量都是常年前3的存在,更是关注度第一的小区(贝壳app上)。

保利西子湾能成 cheng[为松江区二手房中的翘楚,得益于几方面原因:

一、强大的区“qu”位优势

二、小区品质过硬

三、保利物业做的努力

这次我们就保利西子湾的物业公司――保利物业,在背后做了哪些便利业主的事情……

保利物业

保利物业服务股份有限公司(06049.HK),简称保利物业,于1996年6月在广州成立,是保利发展控股集团旗下控股子公司。成立至今,保利物业致力于发展全业态管理,建立了一整套有自己特色的管理制度和服务标准体系,以顾客需求为导向,整合自身优势(shi)资源,深入探索细分业态领域的服务需求与特性,打造多个优质「zhi」服务品牌,快速确立品牌地位,其中包括高尚住宅〖zhai〗服务品牌“亲情和院”、高端住宅服务品牌“东方礼遇”、商办服务品牌“星云企服”,以及公共服务品牌“镇兴中国”。

在“大物业”发展战略的引领下,在国家十四五规划带来的全新发展机遇下,保利物业不断拓展物业的边界,借助以人为中心的智慧科技赋能,融入到国家推进智慧社区、智慧城市的进程之中,实现社区、公共服务、商写空间全域化覆盖。作为大物业时代的国家力量,保利物业全方位践行“善治善成服务民生”的企业使命,为国家经济与民生福祉的新发展,书写物业服务的“软基建”价值。

项目名称:保利西子湾

管理规模:总占地面积23万平方米,总建筑面积37万平方米,地上35幢高层住宅,69个单元门,住宅总户数3355户,商铺215 户,地上1200个、地下车位598个。

管理公司:保利物业服务股份有限公司上海分公司

物业费:住宅 1.75 元/�O/月,商业 3 元/�O/月

项目荣誉:荣获上海市文明小区、全国防震减灾示范小区、松江文汇报刊登《最美物业人》文章、松江人民政府广富林路街道颁发《安全生产工作行进“jin”》证书、松江人民政府广富林路街道颁发《垃圾分类达人》证书、松江房屋管理局颁发《优秀示范住宅小区》证书、上海市物业管理行业协会颁发《上海市最美物业服务团队》证书、保利物业服务股份有限公司颁发《物业业绩评级A+》证书。

探索前路,改革小区停车问题

细心的朋友会发现,在上海,10年-20年房龄的次新小区普遍存在一个问题,那就是小区内部车位非常之不足,这也往往会劝退部分有车的买房者。

因为这个困扰,这类的次新小区一直在寻求解决停车难的问题。共享车位、增加机械车位、外部商场车位租借等方式层出不穷。

在松江新城板块的品质次新小区――保利西子湾,则就停车问题,给出了不一样的答案。

保利西子湾位于松江区广富林路1188弄,东至通波塘路、南至广富林路、北 bei[至银泽路、西嘉松南路。它全面建成并交房于2008年12月,小区总户(hu)数为3570户,其中住宅为3355户,而车位只有1798个(地下车位1200个,地上车位598个),车位配比仅仅只有1:0.5。

“车位配比不足,每到下班高峰期,小区里的车子停的满满当当的,有的时候因为抢车位业主之间会发生一下摩擦。更糟糕的是,一旦有个紧急情况,救护车、消防车这些车子进出小区路程坎坷,耽误最佳救援时间,对业主不利。”物业经理马经理如实说到。

基于这些原因,保利物业联合了业委会、居委会,形成了共建共治共享的三方协同管理机制,于2017年年底进 jin[行了一次车位改革。

一、问题症结梳理

在前期,业委会、居委会、保利物业对停车问题做了个梳理,对造成这个局面的因素做了归纳和整理。

1、每个月150元的停车收费标准,如此低的停车费用吸引了一大波的外来临停车量,周边小区停不下的车也停到了保利西子湾小区内。

2、据了解,2015年之前小区南广场地上、地下共有420多停车位;其中300个地下人防车位,由开发商以每月300元收费标准对外出租,大部份处于闲置状态,出租率较低。

而南广场地面上的120多个地面停车位,因没有道闸围蔽,导致外来车辆随意停放,成了社会车辆的免费停车场,不仅车位难求,而且停放混乱。

经多方【fang】协商之后,2015年开始找了第三方公司来着手处理,加装了道闸,对地『di』面及地下车位进行了重“zhong”新划分,合理的利用起了地面的120多个车位和地下的300多个人防车位。

如今,小区内停不下的车辆可以以150元的包月费用停在南广场的车位上了。

3、业主入手地下产权车位,但是业主不经常在小区里住,那么车位处于长时间的空置状态,这样的话,车位没有得到有效的利用。

基于这三点的症结,业委会、居委会、保利物业出台了一条条的针对举措。

二、针对性问题解决

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1、关于停车费

原先固定的每月150元的停车费,改用了新的收费标准。

临时车辆首小时免费,24小时内封顶40元。业主凭相关证件到物业进行车辆登记后,可按每月150元的标【biao】准办理月租,临停可按不高于12元的优惠价停车(停在商业街),业主车辆第一辆150元/月第二辆300元/月→第三辆450元/月。

至于小区内老人的子女来小区探望,可按优惠价停放于南广场,这样对于有点年纪的业主而言是一「yi」个大福音。

2、关于商业街的车位

针对小区外围南广场未饱和的闲置车位,在业委会、居委会、保利物业的不懈努力下,最终与开发商达成一致,将南广场纳入统一管理,回收出租的人防车位,降低月租车收费标准,让利给居民。

3、关于小区内车位管理 li[

对小区所有车辆进行了重新统计,业主必须带好三证(产证、身份证、行驶证)来登记,证件名字必须一致。

同时对小区车位总量进行了控制, 车位一旦饱和,物业会张贴通知,停止办理月租车辆停车工作,进入办理登记排队。首辆车具有优先权,房屋置换,不保留原月卡办理资格,新业主需重新排队登记。

在不移走一花一木的情况下,充分挖掘小区内可利用空间,合理增划停车线后,小区增加了100多个地面停车位,并对地面所有车位进行了编号登记。

针对地下闲置停车位,经物业或业委会出租给有需要的业主,达到充分利用资源的目的。

业委会、居委会、保利物业还非常全面的考虑到了有车位业主乱停车的情况,对不按照规定停车的车主采取了一系列惩罚措施。

停车方案明确表示,拥有地下产权车位的业主,如将车辆停放于地面上,将按照临停收费标准收费。

除此之外,小区还设置了惩罚制度。

第一次违停:书面告知。

第二次违停:上锁。开锁必须由物业、业委会、居委会三方签字确认后才能开锁放行,造成损失及一切后果由违停车主自行承担。

第三次违停‘ting’:次月起取消1个月月租资格;1个月后〖hou〗由本人提交申请并写承诺书,由物业,业委会,居委会三方签字确认后方可恢复月租停车办理工作。

车辆未在停车位内、堵住消防通道、一车占两位的均属违停行为。

保利西子湾的停车方案改革已实施4年,昔日紧张的停车景象早已不复存在,小区品质也上了一个台阶,居民们纷纷拍手称赞。

而且因为停车改革,让业主们看到了保利物业、业委会、居委会“hui”所组成的共建『jian』共治共享的三方协同管理机制的联合能动性的强大,促使业主们比以往更加积极的加入到小区建设中,在业主群中不断的“献计”,优化业主们的生活体验。

电动车问题凸显,试点方案获好评

保利西子湾除了在停车改革上做出了很好的表率之外,在另一个小区问题中也体现了很强的专业性和能动性,那就是90%的二手房小区中都有的――电动车充电问题。

充电桩因为新能源汽车的兴起而进入到了各个小区中,不仅‘jin’能够为‘wei’新能源汽车充电,也能便利电动车。

“以前没有充电桩的时候,很多业主把电动车都弄到楼道里充,平时看到那些电动车充电爆炸的新闻,我就心里害怕,但是不把电动车弄进楼道的话,只能选择从楼上牵线下来,这样也比较难看,还会绊倒小孩子”某业主如实说到。

为了解决这个问题,保利物业、业委会、居委会又一次开始联动,三方联合对整个小区所有可利用的空地进行考察,在不破坏小区绿化结构的情况下,选择科学、合理的充电区域。

在权衡美观、实用、后期维修成本等多方面因素后,最终决定采用地上地下相结合的形式。在地上露天区域加装地面微型防水充电桩,在地下室公共区域划分充电区域,作为阴雨天充电的补充方案。

而在方案实施的过程中,物业和业委会首先选取了3栋自愿度比较高的楼栋做了试点,在试点过程中,业主们对方案提出相关意见,不断优化完善,最后试点结果满意度将近100%,所以充电〖dian〗桩方案延伸到整个小区。

疫情突发,物业全员销假回归

2020年疫情突然爆发,当时多数〖shu〗物业人员都已经休假【jia】,甚至已经回老家。在严峻的形「xing」势面前,上海保利西子湾全体物业人员回归到小区,作战在抗疫前线。

第一时间采购口罩、消毒液、测温枪等防疫物资,根据防疫办要求,与居委会、业委会共同制定方案,迅速采取强制封门的措施,禁止一切外来人员、车辆、快递进入小区,对整个西子湾小区的电梯、楼道、出入门岗亭等公共场所进行全方位消毒。

每天上班前对物业工作人员进行测温,了解身体情况,他们每天对出入小区的人员、车辆进行测温,且对刚返沪人员询问、测温、登记,并上报相关部门,在小区2个大门口设置外卖、快递临时放置点,避免业主和小区外人员的接触,每天外卖约500余份,快递约800余个,每天进出小区车辆约1200辆,出入人员每天约2900人次。

疫情初期,面对(dui)部分业主的不理解、不配合,他耐心地做好解释工作,并承担起为居家隔『ge』离人员采买生活用品的任务。他还注重对长期坚守一线的员工开展心理疏导工作,避免人员产生恐慌心理。

作为物业第一线,保利西子‘zi’湾的物业团队贯彻了以业主利益最大化为基础的原则,紧紧联合业委会、居委会和街道相关部门,形成多方 fang[管理的机制,对问题追根溯源,依照法律『lv』法规规章办事,一直让保利西子湾在上海的二手房市场上保持强势的竞争力和价值,让业主们不仅有良好的居住体验,也有广阔的房子升值空间。

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     发布于 2021-11-21 00:03:57  回复
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